Sommige woningen verkochten zichzelf. Een paar foto's online, en binnen het weekend stonden de bezichtigingen vol, met keuze uit meerdere biedingen. Maar dat beeld klopt steeds minder. Bepaald type woningen, net wat ouder of in een minder gewilde wijk, blijven nu een stuk langer staan.

Dat zien we niet alleen in de cijfers, maar horen we ook van de makelaars in ons netwerk: het eerste halfjaar van 2026 voelt anders. Meer aanbod, kopers die weer de tijd nemen, verkopers die twijfelen. En in die nieuwe realiteit werkt het oude playbook gewoon minder goed.

Dat betekent niet dat het straks moeilijk wordt. Het betekent dat de makelaars die nu hun aanpak aanscherpen, straks een flinke voorsprong hebben op wie afwacht.

Hier is wat wij zien werken. Bij kantoren die wij begeleiden, maar ook bij de makelaars die in hun regio simpelweg niet te missen zijn.

Wees er al voordat iemand belt

In een overspannen markt belde een verkoper als de knoop al was doorgehakt. Nu vergelijken ze eerst. Ze googelen, kijken je website en socials door, lezen je reviews en dan pas pakken ze de telefoon.

Dat is eigenlijk goed nieuws. Want het betekent dat je al een indruk kunt maken voordat je ook maar één woord hebt gezegd.

Benut die kans. Deel wat jij weet over de wijk. Vertel wat een dalende vraagprijs betekent voor iemand die volgend jaar wil verkopen. Laat in een korte video zien hoe jij een lastige verkoop hebt aangepakt en plaats deze video op je socials en website. Mensen doen zaken met mensen die ze vertrouwen, en vertrouwen bouw je op voordat het nodig is.

Je website is belangrijker dan je denkt

Een drukke markt maskeert veel. Bezoekers die afhaken, formulieren die niemand invult, pagina's die goed ranken maar niets opleveren: in drukke tijden merk je het nauwelijks. Nu wel.

Kijk eens kritisch naar je eigen site. Als een verkoper zoekt op "makelaar in [jouw stad]", beland je dan niet alleen bovenaan, maar geeft die pagina ook echt reden om te bellen? Staat er ergens een concrete volgende stap, of eindigt elke pagina in een vaag "neem contact op"?

Kleine aanpassingen kunnen hier al het verschil maken. Vervang die generieke knop door "Vraag een gratis waardebepaling aan". Zet je beste Funda-reviews op de plek waar iemand twijfelt. Laat zien wie je bent, niet alleen wat je doet.
En als je nog niet actief bezig bent met GEO, hoe AI-zoekmachines zoals ChatGPT en Gemini bronnen kiezen, dan is dit het moment om daarmee te starten. Jouw lokale kennis is precies wat die systemen zoeken. Lees hier hoe je dat doet: https://www.eztat.nl/blog/seo-en-geo-voor-makelaars

Social media: stop met zenden, begin met herkenning

Een 'verkocht'-foto is prima, maar het is niet de reden waarom iemand jou belt.
Wat wel werkt: content die iemand leest en denkt "hé, dat is precies mijn situatie". Wat betekent die prijsdaling in de wijk voor mijn overwaarde? Is dit nu een goed moment om te kopen als ik eerst moet verkopen? Hoe zit dat met die nieuwe funderingsregels?

Jij weet het antwoord op die vragen. Deel het gewoon. Bijvoorbeeld in een video. Niet als een marktrapport, maar zoals je het aan iemand aan de keukentafel zou uitleggen. Twee à drie keer per week, consistent, gericht op de vragen die jouw doelgroep 's avonds googelt. Wie dat nu opbouwt, is over zes maanden de makelaar die mensen als eerste in gedachten hebben.

Je beste leads zitten al in je telefoon

Oud-klanten, kennissen, mensen die je ooit een keer hebt geholpen. Die lijst is goud waard en de meeste makelaars doen er bijna niets mee. Je hoeft geen grote campagne op te tuigen. Een korte WhatsApp of een persoonlijke mail met iets wat echt relevant is, de impact van nieuwe regelgeving op woningwaarde in hun buurt, een opvallende ontwikkeling in de markt, kost je tien minuten en houdt de relatie warm. Mensen die zich door jou goed geïnformeerd voelen, tippen hun vrienden. Dat is de goedkoopste en meest effectieve leadgeneratie die er bestaat.

Begin nu, niet als het weer druk wordt

De meest gemaakte fout in een afkoelende markt: wachten tot het vanzelf weer aantrekt. Maar een blog die je vandaag schrijft, begint pas over een paar maanden structureel te ranken. Een e-maillijst die je nu opbouwt, rendeert als de markt aantrekt. Een positie als de lokale expert claim je niet in een week. De makelaars die straks bovenaan staan, zijn degenen die nu al bouwen aan die positie.