AI-transparantieplicht voor makelaars: dit moet je nu regelen

Je gebruikt AI. Voor woningteksten, voor een social post, misschien voor het opschonen van een foto. Sinds 2 augustus 2026 gelden daar Europese regels voor. En de berichtgeving daarover is behoorlijk verwarrend.

Daarom zijn wij voor je op onderzoek uitgegaan. In deze blog lees je wat dit voor jou als makelaar kan betekenen.

Het goede nieuws eerst: je hoeft niet overal "gemaakt met AI" onder te zetten. De regels raken vier specifieke situaties. Voor het grootste deel van wat je doet verandert er niets.

Sterker nog, de kern van deze regels doe je al jaren. Bij een nieuwbouwproject zet je "artist impression" onder de visualisatie. Niemand vindt dat gek. Iedereen begrijpt waarom het er staat: een koper moet weten wat hij ziet. Precies datzelfde principe zit nu in de wet, alleen wat breder getrokken.

De reflex is er dus al. Wat nieuw is, is dat je dat oordeel nu ook moet toepassen op foto's van bestaande woningen. En daar wordt het minder vanzelfsprekend. Een artist impression is duidelijk een tekening. Een AI-bewerkte woonkamer ziet eruit als een foto. Juist die gelijkenis maakt dat je er even bij stil moet staan.

Dat is het eerlijke verhaal: de regels zijn overzichtelijk, maar ze vragen wel om een besluit per situatie. Je bent geen multinational met een compliance-afdeling. Je wilt het gewoon goed voor elkaar hebben zonder er een project van te maken. Dat kan.

Wat je niet hoeft te labelen

Om meteen de grootste zorg weg te nemen. Geen vermelding nodig bij:

• Woningteksten
• Landingspagina's en SEO-teksten
• Advertentieteksten voor Google en Meta
• Social posts
• Nieuwsbrieven
• AI die je alleen gebruikt om te analyseren, samen te vatten of te herschrijven

Dit is verreweg het grootste deel van het AI-gebruik op een makelaarskantoor. Daar kun je gewoon mee doorgaan.

1. Je chatbot moet zich melden

Staat er een chatvenster op je site dat door AI wordt aangestuurd? Dan moet een bezoeker bij het eerste contact weten dat hij niet met een medewerker praat.

Eén regel is genoeg:

Twee dingen om op te letten. De melding moet er zijn uiterlijk bij het eerste contact, dus niet weggestopt in de algemene voorwaarden of in een tooltip. En ze moet leesbaar zijn voor iedereen, ook voor bezoekers die een schermlezer gebruiken. Lichtgrijze minitekst onder het chatvenster voldoet niet.

Hetzelfde geldt voor WhatsApp-flows en telefonische assistenten.

2. Bewerkte woningfoto's zijn het echte aandachtspunt

Dit is voor makelaars het scherpste onderdeel. Zodra AI-beeld zo realistisch is dat iemand het voor een echte foto kan aanzien, moet je erbij zetten dat het kunstmatig is.

Voor het labelen zelf zijn er sinds juni 2026 vrij te gebruiken Europese iconen met de aanduidingen "AI", "AI generated" en "AI modified". Zet die zichtbaar bij het beeld, in een bijschrift of als klein watermerk. De vermelding moet er zijn uiterlijk op het moment dat iemand de foto ziet, en iemand moet hem kunnen opmerken zonder er iets voor te hoeven doen. Alleen in de alt-tekst of in de bestandsgegevens volstaat dus niet.

Er speelt hier nog iets mee. Los van de AI-regels raakt misleiding bij woningpresentatie ook de Reclamecode en het tuchtrecht van de brancheverenigingen. Een koper die op bezichtiging komt en ontdekt dat de woonkamer er heel anders uitziet dan op Funda, heeft een punt. Wees hier dus strenger dan de wet strikt genomen eist. Het kost je één regel bijschrift en het voorkomt een klacht.

Of je maakt er een statement van

Er is nog een route, en die wordt vaak vergeten. Je kunt ook besluiten dat je geen AI-beeld gebruikt.

Geen virtual staging, geen digitaal weggepoetste rommel, geen bijgetekende tuin. Wat je fotografeert is wat er staat. Dan hoef je niets te labelen, want er valt niets te labelen.

Voor een deel van de kantoren is dat geen gemis. Het past bij hoe je al werkt, en het is uit te leggen in één zin.

Waarom dat commercieel kan werken

Verkopers en kopers krijgen overal beelden voorgeschoteld waarvan ze niet meer weten wat echt is. In die context is "bij ons zie je de woning zoals die is" een helder verhaal. Het scheelt bovendien teleurgestelde bezichtigingen, want niemand komt binnen met een verwachting die de foto heeft gewekt.

Zet het dan wel op je site en noem het bij het verkoopgesprek. Een keuze die je niet uitlegt levert niets op.

Waar je op moet letten

Maak het niet groter dan het is. Als je zegt dat je geen AI gebruikt, moet dat ook kloppen voor je teksten, je advertenties en je nieuwsbrief. Een claim die niet klopt is een groter probleem dan een ontbrekend label. Beperk je belofte dus tot waar hij over gaat, bijvoorbeeld: wij bewerken onze woningfoto's niet met AI.

En kijk er nuchter naar. Virtual staging helpt bij een leegstaande woning die anders kaal oogt. Die afweging maak je zelf. Beide routes zijn prima, zolang je er bewust voor kiest en er duidelijk over bent.

3. Marktblogs vragen om een menselijke check

Voor tekst geldt de labelplicht alleen als je het publiek informeert over aangelegenheden van algemeen belang. Denk aan nieuws, gezondheid, veiligheid en maatschappelijke thema's.

In de makelaardij schuurt dat bij:

• Kwartaalberichten over de woningmarkt op basis van NVM- of Brainbay-cijfers
• Stukken over nieuwe wetgeving, zoals energielabels of de Wet betaalbare huur
• Content over hypotheekregels, rente en betaalbaarheid

Maar er is een uitzondering die vrijwel altijd van toepassing is. Zodra de tekst door een mens is beoordeeld en een persoon of het kantoor de redactionele verantwoordelijkheid draagt, vervalt de vermelding.

Let wel op wat daarmee bedoeld wordt. Vluchtig doorlezen en op publiceren drukken is geen redactionele beoordeling. Er moet echt iemand naar de inhoud hebben gekeken, en die persoon staat ervoor in. Leg dat ook vast, bijvoorbeeld met een goedkeuringsveld in je planning. Zonder registratie kun je later niet laten zien dat de stap er was.

4. De regel die bijna niemand kent

Naast de labelregels geldt sinds 2 augustus 2026 ook handhaving op een tweede verplichting: AI-geletterdheid. Elke organisatie die AI inzet moet maatregelen nemen die de AI-kennis van haar mensen ondersteunen. Sinds de wetswijziging van eind juli 2026 is dat expliciet geen resultaatverplichting meer: je hoeft niet te garanderen dat iedereen een bepaald niveau haalt, wel dat je er iets aan doet.

Er is geen verplichte cursus, geen examen en geen certificaat. Wat je moet kunnen laten zien, is dat je er iets aan doet. Voor een makelaarskantoor is dat goed te overzien:

• Een korte interne richtlijn over hoe je AI wel en niet gebruikt
• Een moment in de onboarding van nieuwe collega's
• Een aantekening van wanneer je het team hebt bijgepraat

Dit kost even tijd. Het is bovendien de verplichting die het snelst over het hoofd wordt gezien, terwijl hij voor elk kantoor geldt dat AI gebruikt.

Wat je vandaag kunt doen

Loop deze vijf punten langs. Dan ben je in de basis op orde.

1. Check je chatbot. Staat er in de openingsboodschap dat het AI is? Zo niet, laat die regel toevoegen.
2. Maak een afspraak over beeld. Spreek af dat bewerkte woningfoto's altijd een vermelding krijgen. Bij twijfel labelen.
3. Leg de leescheck vast. Wie beoordeelt een AI-concept voordat het online gaat, en waar zie je dat terug?
4. Schrijf een A4 over AI-gebruik. Welke tools gebruiken jullie, wat mag er wel en niet in, wie is aanspreekpunt.
5. Zet geen klantgegevens in gratis AI-tools. Werk in een zakelijke omgeving waar afspraken gelden over wat er met je data gebeurt.

Hoe streng wordt hierop gehandhaafd?

Eerst een misverstand uit de weg. Je hebt misschien gelezen dat de AI-verordening is uitgesteld. Dat klopt gedeeltelijk. Uitgesteld zijn de zware verplichtingen voor hoog-risicotoepassingen, zoals AI bij werving of kredietbeoordeling. Die schuiven door naar eind 2027 en 2028. De transparantieregels zitten daar niet bij. Die gelden nu.

Het toezicht in Nederland is wel nog in opbouw. De wet die aanwijst welke toezichthouder wat doet, is nog niet in werking. De verplichtingen zelf gelden ondertussen gewoon, want een Europese verordening werkt rechtstreeks.

Dat is geen reden om te wachten, en ook geen reden voor paniek. Toezichthouders kijken bij een overtreding naar de ernst, of het de eerste keer is en wat je zelf al had geregeld. Aantoonbaar bezig zijn helpt dus, ook als er nog niet alles staat. Het is een goed moment om het rustig op orde te brengen, voordat het onderwerp urgent wordt.

Veelgestelde vragen

Dit artikel is een praktische duiding en geen juridisch advies. Bij twijfel over een specifieke situatie is een jurist met AI-ervaring de veilige route.